Elaboração de Contratos
Como atuamos
O trabalho começa por entender a operação real antes de escrever qualquer cláusula. Quem são as partes, o que cada uma entrega, em quanto tempo, com qual garantia e o que acontece se o combinado não for cumprido. Contratos genéricos falham justamente porque ignoram as particularidades que depois viram discussão.
Na redação, a atenção se concentra nos pontos que produzem litígio com mais frequência: forma e prazo de pagamento, índice e periodicidade de reajuste, responsabilidade por tributos e despesas, condições de rescisão antecipada, multa e sua proporcionalidade, garantias oferecidas e destino das benfeitorias realizadas.
Na revisão de contrato já apresentado pela outra parte, o trabalho é identificar o que está ausente, o que está redigido de forma ambígua e o que impõe obrigação desproporcional. Também se verifica se o instrumento atende aos requisitos formais que permitem execução direta em caso de descumprimento, detalhe que muda completamente o tempo de uma futura cobrança.
Situações que atendemos
Contratos de compra e venda de imóvel
Contratos de locação
Permuta, comodato e cessão
Revisão de contratos apresentados
Por que contar com acompanhamento jurídico
Contratos costumam ser assinados em clima de acordo, quando ninguém imagina conflito. O problema aparece meses depois, e o que vai valer é o texto, não o que foi conversado. Revisar antes custa uma fração do que custa discutir depois.
Cláusulas que definem o desfecho
Requisitos de execução
Equilíbrio entre as partes
Adequação à realidade da operação
Conheça o profissional responsável
Dra. Amanda Pagani, OAB/SP 281.654, sócia fundadora do escritório. Atua na advocacia desde 2008 e é pós graduada em Direito Civil com ênfase em Contratos, formação aplicada diretamente à redação, revisão, negociação e rescisão de instrumentos contratuais
Amanda Pagani
OAB/SP 281.654
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Dúvidas frequentes
Contrato verbal tem validade?
Boa parte dos contratos admite forma verbal e produz efeitos entre as partes, mas a validade não resolve o problema prático da prova. Quem precisa cobrar algo combinado apenas de viva voz terá de demonstrar o que foi acertado por meios indiretos, como mensagens, comprovantes de pagamento, e mails e testemunhas, o que torna o desfecho imprevisível. Existem situações em que a forma escrita é exigida por lei, como na transferência de propriedade de imóvel acima de determinado valor, que depende de escritura pública e registro. Em locações, o contrato verbal é possível, mas impede a cobrança de multa por rescisão antecipada, dificulta a comprovação do prazo acordado e enfraquece a posição do proprietário em eventual ação de retomada. O documento escrito não existe para criar desconfiança entre as partes, e sim para registrar o que ambas entenderam no momento em que estavam de acordo. Veja também locação de imóveis.
O que não pode faltar em um contrato de locação?
Alguns elementos sustentam todo o restante. A qualificação completa das partes e a descrição precisa do imóvel evitam discussão sobre o que foi alugado e para quem. O valor do aluguel, o dia do vencimento, o índice de reajuste e a periodicidade dele precisam estar expressos, assim como o prazo de vigência, que influencia diretamente o direito de retomada. A garantia escolhida deve constar de forma clara, lembrando que a lei admite apenas uma modalidade por contrato. Também é essencial definir a divisão de despesas entre ordinárias e extraordinárias, a responsabilidade por tributos e seguro, as regras sobre benfeitorias e o direito de indenização por elas, além do valor da multa por rescisão antecipada, sempre proporcional ao período cumprido. Fecham o conjunto o termo de vistoria de entrada, com registro fotográfico, e as condições de devolução do imóvel. Contratos comerciais admitem ainda cláusulas específicas sobre ponto, cessão e direito de renovação, que não existem na locação residencial. Veja também locação de imóveis.
Reconhecer firma em cartório torna o contrato mais válido?
O reconhecimento de firma não altera a validade do contrato, que já existe a partir do acordo entre as partes capazes sobre objeto lícito. O que ele faz é comprovar que a assinatura pertence mesmo àquela pessoa, o que evita discussão futura sobre autoria e dificulta a alegação de falsidade. Em determinadas situações essa formalidade se torna relevante, como em contratos de valor elevado ou quando as partes não se conhecem. Mais importante do que o reconhecimento é atender aos requisitos que permitem execução direta, entre eles a assinatura de duas testemunhas, presentes no ato. Com esse formato, o credor pode partir direto para a cobrança executiva, sem passar pela fase de discussão, o que representa diferença relevante de tempo. Já a transferência de propriedade de imóvel exige escritura pública lavrada em cartório de notas, seguida de registro, formalidade que nenhum instrumento particular substitui. Veja também assessoria na compra e venda.
É possível alterar um contrato depois de assinado?
Sim, desde que ambas as partes concordem. A alteração é formalizada por aditivo contratual, documento que altera pontos específicos e mantém o restante em vigor, com as mesmas formalidades do instrumento original, inclusive assinatura de testemunhas quando houver. Aditivos são comuns em locações, para prorrogar prazo, ajustar valor, substituir garantia ou incluir novo ocupante. Quando as partes preferem encerrar a relação antes do prazo, o instrumento adequado é o distrato, que registra o fim do contrato e, preferencialmente, declara a quitação recíproca das obrigações, encerrando cobranças futuras. Alterações combinadas apenas por mensagem geram insegurança, porque ficam sujeitas a interpretação sobre o alcance do que foi acertado. Existe ainda a hipótese de revisão judicial, cabível quando acontecimento imprevisível torna a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes, situação avaliada caso a caso e que não se confunde com simples arrependimento. Qualquer alteração deve ser assinada pelas mesmas partes do contrato original, incluindo o fiador quando houver, sob pena de não alcançá lo. Veja também cobrança de aluguéis.
Vale a pena usar modelo de contrato da internet?
Modelos prontos servem para dar noção de estrutura, mas costumam falhar justamente nos pontos que geram conflito. Eles são genéricos por definição e não consideram o estado real do imóvel, obras pendentes, prazo de desocupação combinado, forma de pagamento fracionada, existência de dívidas anteriores ou particularidades da garantia escolhida. Muitos circulam desatualizados, reproduzindo redação anterior a mudanças legislativas, e outros trazem cláusulas copiadas de contratos com finalidade distinta, o que gera contradição interna no documento. Há ainda o risco oposto, o da cláusula considerada abusiva, que pode ser afastada e deixar a parte sem a proteção que imaginava ter. O maior problema, porém, é a omissão: o que o modelo não prevê simplesmente não vale, e a lacuna será preenchida por interpretação. Em operações de valor relevante, a revisão prévia custa uma fração do que custa a discussão posterior. Contratos de imóvel envolvem valores altos e prazos longos, combinação que amplia bastante o impacto de qualquer lacuna. Veja também elaboração de contratos.
Como funciona o sinal em um contrato de compra e venda?
O sinal, tecnicamente chamado de arras, é o valor pago no início para confirmar o negócio e tem consequências definidas em lei, que muita gente desconhece. Na modalidade confirmatória, que é a regra quando o contrato nada diz, o descumprimento por quem pagou o sinal autoriza o outro a reter o valor. Se quem desiste é quem recebeu, ele deve devolver o montante em dobro. Existe ainda a possibilidade de exigir o cumprimento do contrato em vez de aceitar o desfazimento, além de indenização suplementar quando o prejuízo comprovado supera o valor das arras. Na modalidade penitencial, expressamente prevista no contrato, o sinal funciona como preço do arrependimento e limita a discussão àquele valor. Por isso, o contrato precisa dizer com clareza qual é a natureza do valor pago e o que acontece em caso de desistência de cada lado. Também convém registrar no instrumento o prazo para a assinatura definitiva e a condição de aprovação do financiamento, quando houver. Veja também assessoria na compra e venda.