Despejo
Como atuamos
O trabalho começa pela definição do fundamento, porque é ele que determina o rito, o prazo de desocupação e a possibilidade de decisão antecipada. Falta de pagamento, fim do prazo contratual, descumprimento de cláusula, necessidade de reparação urgente e retomada para uso próprio seguem caminhos distintos.
Em seguida vem a verificação documental: contrato assinado, comprovação da notificação quando exigida, planilha do débito e situação da garantia. Falhas nesse conjunto são a causa mais comum de atraso, porque obrigam a refazer etapas depois de o processo já ter começado.
Na condução, avalia se o cabimento da liminar de desocupação, admitida em hipóteses específicas mediante prestação de caução, e a conveniência de cumular o pedido com a cobrança dos valores em atraso. Também se acompanha a possibilidade de o inquilino purgar a mora, e o acordo permanece uma alternativa em qualquer fase, muitas vezes com desocupação em prazo combinado.
Situações que atendemos
Despejo por falta de pagamento
Fim do prazo contratual
Descumprimento de cláusula
Retomada para uso próprio
Por que contar com acompanhamento jurídico
Retomar imóvel por conta própria é ilegal e costuma inverter a posição das partes. Trocar fechadura, cortar água ou energia e retirar pertences caracteriza conduta que pode gerar responsabilização do proprietário, mesmo quando o inquilino está inadimplente.
Fundamento define o rito
Liminar mediante caução
Notificação prévia
Nunca por conta própria
Conheça o profissional responsável
Dr. Daniel Quartuccio, OAB/SP 230.168, sócio fundador do escritório. Atua na advocacia desde 2004 em direito civil, com atuação em ações de despejo, conflitos locatícios e disputas sobre posse e propriedade de imóveis.
Daniel Tejeda Quartuccio
OAB/SP 230.168
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Dúvidas frequentes
Como funciona uma ação de despejo?
O despejo é a medida destinada a retomar a posse do imóvel locado, e o fundamento apresentado define o rito. A hipótese mais comum é a falta de pagamento de aluguel e encargos, situação em que a ação pode ser cumulada com a cobrança dos valores em atraso. O locatário tem a possibilidade de purgar a mora, ou seja, quitar o débito atualizado dentro do prazo legal, o que impede a retomada, faculdade que não pode ser exercida de forma repetida em curto intervalo. Existem outras hipóteses, como término do prazo contratual, descumprimento de cláusula, necessidade de reforma determinada pelo poder público e uso próprio pelo proprietário. Em determinadas situações, a lei admite a concessão de liminar para desocupação antes da decisão final, mediante prestação de caução. A qualidade do contrato e da notificação prévia influencia diretamente a velocidade do processo. Havendo acordo entre as partes, é possível homologar a desocupação em data definida, o que costuma ser mais rápido do que aguardar a sentença. Veja também cobrança de aluguéis.
Quanto tempo demora um processo de despejo?
Não existe prazo único, e a variação depende do fundamento, da postura do inquilino e da comarca. Quando cabe liminar e ela é concedida, a desocupação pode ocorrer em algumas semanas após a citação, mediante prestação de caução pelo proprietário. Sem liminar, o processo segue o rito comum, com defesa, eventual produção de prova e sentença, o que costuma levar de alguns meses a mais de um ano em primeira instância. A purgação da mora pelo inquilino encerra a discussão quanto à retomada. Recursos apresentados após a sentença acrescentam etapas, embora a execução provisória da desocupação seja admitida em determinadas hipóteses, também mediante caução. Após a decisão, existe ainda o prazo voluntário para desocupação e, se descumprido, o cumprimento com apoio de oficial de justiça. Acordos com data definida para saída costumam encurtar bastante esse cronograma. A qualidade da documentação apresentada com a petição inicial é o fator que mais reduz esse tempo, porque evita exigências e emendas. Veja também locação de imóveis.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, e essa é uma característica própria da ação por falta de pagamento. A lei assegura ao inquilino a possibilidade de purgar a mora, ou seja, depositar o valor integral atualizado dentro do prazo legal contado da citação, incluindo aluguéis, encargos, multa, juros, correção, custas e honorários. Feito o depósito nesses termos, a retomada é afastada e o contrato prossegue. Existem limites relevantes: essa faculdade não pode ser exercida de forma repetida em curto intervalo, justamente para evitar que o inquilino atrase de forma sistemática e regularize sempre na véspera. Depósito parcial ou fora do prazo não produz o mesmo efeito, embora possa ser discutido conforme o caso. Por isso, a planilha apresentada pelo proprietário precisa estar correta, já que valores cobrados a maior são uma das principais causas de discussão nessa fase. Fora da hipótese de falta de pagamento, como nos despejos por fim de contrato ou descumprimento de cláusula, não existe essa possibilidade de regularização. Veja também cobrança de aluguéis.
O proprietário pode trocar a fechadura ou cortar a água?
Não. Retomar o imóvel por conta própria, trocar fechadura, cortar fornecimento de água, energia ou gás, retirar pertences ou impedir a entrada do ocupante caracteriza autotutela, vedada pelo ordenamento jurídico mesmo quando o inquilino está inadimplente. A consequência costuma ser severa: o proprietário pode ser condenado a reparar os prejuízos materiais e morais causados, responder por eventual dano aos bens retirados e ainda enfrentar medida judicial que determine o restabelecimento imediato da situação anterior, o que atrasa a retomada legítima. A conduta também pode ter desdobramento em outras esferas. O caminho previsto em lei é a ação de despejo, com a possibilidade de liminar nas hipóteses admitidas, o que atende ao mesmo objetivo sem expor o proprietário. A frustração diante da demora é compreensível, mas agir por conta própria costuma inverter as posições no processo. O mesmo vale para a retenção de bens do inquilino como forma de pressão, prática que não encontra amparo legal e costuma agravar a situação do proprietário. Veja também despejo.
Em quais casos é possível pedir despejo com liminar?
A legislação de locações lista hipóteses em que a desocupação pode ser determinada antes da decisão final, mediante prestação de caução pelo proprietário, geralmente equivalente a alguns meses de aluguel. Entre elas estão o descumprimento de acordo firmado durante o processo, o término do prazo de locação para temporada, a extinção do contrato de trabalho quando a ocupação decorria dele, a permanência do sublocatário após o fim da locação principal, a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público e a falta de pagamento em contrato sem qualquer das garantias previstas em lei. Essa última é particularmente relevante, porque muitos contratos são firmados sem garantia alguma. O pedido depende de demonstração documental precisa da hipótese invocada, e a caução é liberada ao final. Concedida a liminar, o inquilino ainda pode purgar a mora nas situações em que a lei permite. Fora dessas hipóteses, a desocupação depende da sentença, ainda que o inquilino não apresente defesa no prazo. Veja também elaboração de contratos.
Como funciona o despejo em imóvel comercial?
A locação comercial segue a mesma lei, mas tem uma proteção adicional relevante: o direito de renovação do contrato, que existe para preservar o ponto construído pelo empresário. Preenchidos requisitos como prazo mínimo de vigência, contrato escrito por prazo determinado e exploração da mesma atividade por período definido, o inquilino pode ajuizar ação renovatória dentro de uma janela específica, anterior ao término do contrato. Perdido esse prazo, o direito se extingue e a retomada se torna bem mais simples. Existem hipóteses em que o proprietário pode recusar a renovação, como proposta melhor de terceiro, reforma substancial determinada pelo poder público ou uso próprio, algumas delas com direito a indenização ao inquilino. Fora do cenário da renovação, o despejo comercial segue os mesmos fundamentos da locação residencial, incluindo falta de pagamento e descumprimento de cláusula. Contratos comerciais também costumam trazer garantias mais robustas, o que influencia a estratégia de cobrança paralela à retomada. Veja também locação de imóveis.