Cobrança de Aluguéis
Como atuamos
A primeira providência é levantar exatamente o que é devido. Aluguéis vencidos, condomínio, tributos, contas de consumo e multa contratual compõem valores distintos, com correção e juros próprios, e a planilha precisa estar correta desde o início, porque é ela que sustenta qualquer cobrança.
Em seguida, verifica se a garantia prevista no contrato. Havendo fiador, a cobrança pode ser dirigida a ele em conjunto com o inquilino. Havendo caução em dinheiro, o valor pode ser abatido do débito. Havendo seguro fiança, o acionamento segue as regras da apólice e tem prazo próprio, que se perdido compromete o recebimento.
A notificação formal costuma ser o passo seguinte, porque documenta a cobrança e frequentemente resolve sem processo. Persistindo o atraso, avalia se entre a ação de cobrança, quando o interesse é apenas receber, e a ação de despejo cumulada com cobrança, quando também se pretende retomar o imóvel.
Situações que atendemos
Aluguéis e encargos vencidos
Cobrança dirigida ao fiador
Acionamento do seguro fiança
Débitos após a devolução
Por que contar com acompanhamento jurídico
O tempo trabalha contra quem cobra. Cada mês de atraso aumenta o débito e reduz a chance de recebimento, e garantias como o seguro fiança têm prazo de acionamento que, uma vez perdido, não volta.
Cálculo correto do débito
Prazo da garantia
Cobrar ou retomar
Execução direta
Conheça o profissional responsável
Dr. Daniel Quartuccio, OAB/SP 230.168, sócio fundador do escritório. Atua na advocacia desde 2004 em direito civil, com atuação em conflitos locatícios, cobrança de valores em atraso e ações de despejo.
Daniel Tejeda Quartuccio
OAB/SP 230.168
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Dúvidas frequentes
O que fazer quando o inquilino não paga o aluguel?
A primeira providência é formalizar a cobrança por escrito, com notificação que informe os valores devidos, o prazo para pagamento e as consequências do descumprimento. Além de frequentemente resolver a situação, ela documenta a data em que a cobrança foi feita, o que importa em qualquer discussão posterior. Em paralelo, verifica se a garantia prevista no contrato, porque cada modalidade tem dinâmica própria: com fiador, a cobrança pode ser dirigida a ele junto com o inquilino; com caução, o valor pode ser abatido; com seguro fiança, existe prazo para comunicar a seguradora. Persistindo o atraso, o proprietário escolhe entre duas ações. A de cobrança busca apenas o recebimento e mantém o contrato. A de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança dos valores, retoma o imóvel e interrompe o crescimento do débito. Quanto antes essa definição é tomada, menor tende a ser o prejuízo.
É possível cobrar a dívida do fiador?
Sim, e essa é justamente a função da fiança. O fiador responde pelas obrigações do inquilino nos limites previstos no contrato, o que costuma abranger aluguéis, encargos, multa e danos ao imóvel. Um ponto gera discussão com frequência: quando o contrato prevê que a fiança vale até a efetiva entrega das chaves, o fiador continua responsável mesmo após o término do prazo inicial, com o contrato prorrogado por tempo indeterminado. Sem essa cláusula, a responsabilidade tende a se encerrar com o prazo original. O fiador que deseja se exonerar de contrato prorrogado pode notificar o locador, permanecendo responsável por período adicional previsto em lei. Na cobrança, é comum que inquilino e fiador sejam acionados em conjunto. O bem de família do fiador em contrato de locação pode ser penhorado, exceção reconhecida pelos tribunais e que costuma surpreender quem assina sem avaliar o alcance. Por isso a análise da cláusula de fiança e do momento em que o fiador assinou é sempre uma das primeiras providências da cobrança. Veja também locação de imóveis.
Qual o prazo para cobrar aluguéis atrasados?
A pretensão de cobrança de aluguéis tem prazo próprio, mais curto que o das dívidas em geral, e a contagem ocorre parcela a parcela, a partir do vencimento de cada uma. Isso significa que, em atrasos prolongados, as parcelas mais antigas podem se tornar inexigíveis enquanto as recentes permanecem cobráveis, situação que reduz progressivamente o valor recuperável. Alguns atos interrompem essa contagem, como o protesto, a citação em processo judicial e o reconhecimento da dívida pelo devedor, inclusive por meio de acordo de parcelamento assinado. Débitos de condomínio e de tributos seguem prazos próprios, distintos do aluguel, o que exige separar as parcelas na planilha de cálculo. Quem aguarda a saída do inquilino para só então cobrar costuma perder parte do crédito por esse motivo. Iniciar a cobrança formal logo nos primeiros meses preserva o valor e amplia as alternativas disponíveis. A planilha detalhada, com cada parcela e sua data de vencimento, é o documento que organiza essa verificação. Veja também cobrança de aluguéis.
O inquilino inadimplente pode ter o nome negativado?
A inscrição em cadastro de inadimplentes é possível quando existe dívida líquida, certa e vencida, e o proprietário pode providenciá la, diretamente ou por meio da administradora. Exige se, porém, comunicação prévia ao devedor pelo órgão mantenedor do cadastro, e a ausência dessa notificação é motivo frequente de discussão judicial, com pedido de reparação pelo inquilino. Outro caminho, de efeito semelhante, é o protesto do contrato ou da planilha de débito, que também repercute no cadastro de crédito e costuma ter custo menor. A negativação indevida, por dívida já paga, inexistente ou com valor incorreto, expõe o proprietário a responsabilização, motivo pelo qual a planilha precisa estar precisa antes de qualquer providência. Vale lembrar que, havendo processo em curso com discussão sobre o valor, a inscrição pode ser questionada. A medida funciona como pressão ao pagamento, mas não substitui a cobrança. A escolha entre negativar, protestar ou partir direto para a ação depende do valor envolvido e da chance real de recebimento. Veja também direito do consumidor.
Dá para cobrar os valores e retomar o imóvel no mesmo processo?
Sim, e essa é a alternativa mais usada quando o proprietário quer as duas coisas. A ação de despejo por falta de pagamento admite cumulação com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos, o que evita dois processos paralelos sobre os mesmos fatos e concentra a discussão. Nesse formato, o inquilino tem a possibilidade de purgar a mora, ou seja, quitar o débito atualizado dentro do prazo legal, o que impede a retomada e encerra a discussão, faculdade que não pode ser exercida de forma repetida em curto intervalo. Quando o interesse é apenas receber, porque o imóvel já foi devolvido ou porque o proprietário prefere manter a locação, cabe apenas a ação de cobrança. A escolha considera o valor em aberto, a chance real de recebimento e a situação do imóvel, e deve ser feita no início, porque muda o rito adotado. Havendo fiador, ele também pode integrar o polo passivo da cobrança apresentada em conjunto com o pedido de retomada. Veja também despejo.
O que fazer quando o inquilino sai devendo e não é localizado?
A saída sem comunicação formal não encerra as obrigações do inquilino, mas cria duas dificuldades: comprovar a data em que a ocupação terminou e localizar quem deve. Sobre a primeira, a recomendação é documentar a desocupação assim que constatada, com vistoria acompanhada por testemunhas e registro fotográfico datado, já que sem a entrega formal das chaves a responsabilidade pelos encargos tende a continuar correndo. Sobre a segunda, o processo dispõe de mecanismos de localização, incluindo consulta a bases oficiais por meio de sistemas do Judiciário e, esgotadas as tentativas, citação por edital, que permite o prosseguimento. Havendo fiador, a cobrança pode se concentrar nele, o que costuma ser o caminho mais efetivo. A pesquisa de patrimônio ocorre na fase de cumprimento da decisão, com bloqueio de valores em contas e penhora de bens localizados. Quando o imóvel é encontrado abandonado, a retomada ainda assim deve ser formalizada judicialmente, porque a ocupação por conta própria expõe o proprietário a questionamento. A vistoria documentada é o que sustenta essa etapa. Veja também locação de imóveis.