Locações
Como atuamos
A atuação começa, sempre que possível, antes do conflito. Definir a garantia adequada, o índice de reajuste, a divisão de despesas e as regras de devolução do imóvel no momento da assinatura evita a maior parte das discussões que surgem depois, e a vistoria de entrada com registro fotográfico é o documento que decide quem paga o quê na saída.
Nos contratos já em curso, o trabalho é de interpretação: verificar o que o instrumento prevê, o que a lei de locações determina e onde as duas coisas divergem. Reajustes aplicados fora do previsto, cobrança de despesas extraordinárias do inquilino, retenção indevida de caução e recusa de indenização por benfeitorias são pontos recorrentes.
Nas locações comerciais, entram questões próprias, como o direito de renovação do contrato e a proteção do ponto, que dependem de requisitos e de prazo específico para serem exercidos, sob pena de perda definitiva.
Situações que atendemos
Locação residencial
Locação comercial
Conflitos durante o contrato
Devolução e acerto final
Por que contar com acompanhamento jurídico
Contratos de locação duram anos e envolvem pagamento mensal, o que multiplica o efeito de qualquer cláusula mal redigida. Um índice de reajuste impreciso ou uma garantia inadequada custam pouco para corrigir na assinatura e muito para discutir depois.
Uma garantia por contrato
Despesas divididas por lei
Vistoria documentada
Renovação na locação comercial
Conheça o profissional responsável
Dr. Daniel Quartuccio, OAB/SP 230.168, sócio fundador do escritório. Atua na advocacia desde 2004 em direito civil, com atuação em conflitos locatícios, disputas sobre posse e propriedade de imóveis e ações de despejo.
Daniel Tejeda Quartuccio
OAB/SP 230.168
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Dúvidas frequentes
Quem paga o quê em um contrato de aluguel?
A legislação de locações divide as despesas conforme a natureza do gasto. Ao locatário cabem as despesas ordinárias de condomínio, ligadas à rotina do prédio, como limpeza, conservação, salários de funcionários, consumo de água e energia das áreas comuns e pequenos reparos. Ao locador cabem as extraordinárias, que envolvem obras relacionadas à estrutura do edifício, instalação de equipamentos novos, pintura de fachada, constituição de fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação. O imposto predial e o seguro contra incêndio são obrigações do proprietário, mas a lei permite que o contrato transfira a responsabilidade ao inquilino, o que é praxe no mercado. Reparos decorrentes do uso normal são do locatário, enquanto problemas estruturais e vícios anteriores pertencem ao locador. Divergências costumam ser resolvidas pela leitura conjunta do contrato e das prestações de conta do condomínio, documento que o inquilino pode exigir do administrador. Veja também elaboração de contratos.
Quais garantias podem ser exigidas em um contrato de locação?
A lei de locações prevê garantias específicas e permite apenas uma por contrato, sendo vedada a exigência simultânea de duas modalidades. A fiança envolve um terceiro que responde pela dívida do inquilino, geralmente com exigência de imóvel próprio, e permanece válida até a entrega das chaves quando o contrato assim dispõe, o que costuma surpreender fiadores em locações prorrogadas. A caução em dinheiro é limitada ao equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário ao final. O seguro fiança é contratado junto a seguradora, dispensa fiador e transfere a ela o risco de inadimplência, mediante prêmio pago pelo inquilino. Existe ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, de uso menos frequente. A modalidade escolhida altera diretamente a forma de cobrança em caso de atraso, e a substituição no curso do contrato depende de concordância do locador. Veja também cobrança de aluguéis.
O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?
Sim. A entrega antecipada é permitida, mas costuma gerar o pagamento de multa, que deve ser reduzida de forma proporcional ao período já cumprido. Se a multa contratual equivale a três aluguéis e o inquilino cumpriu metade do prazo, o valor devido corresponde à metade. Existe uma hipótese em que a multa não é devida: a transferência do inquilino, pelo empregador, para prestar serviço em outra localidade, situação que exige notificação ao locador com antecedência mínima prevista em lei e comprovação da transferência. Contratos residenciais prorrogados por prazo indeterminado, após o término do período inicial, permitem a devolução mediante aviso prévio, sem multa. A entrega das chaves precisa ser documentada por termo assinado, porque é ela que encerra a responsabilidade pelos aluguéis e pelos encargos, ponto que costuma gerar cobrança posterior quando não há registro. Vistoria de saída e acerto de eventuais reparos também são feitos nesse momento. Veja também despejo.
Como funciona o reajuste do aluguel?
O reajuste ocorre uma vez por ano, periodicidade mínima definida em lei, e aplica o índice previsto no contrato sobre o valor vigente. Os índices mais usados no mercado são os que medem a variação geral de preços e os que acompanham a inflação oficial ao consumidor, com comportamentos bastante distintos em determinados períodos, o que torna a escolha relevante já na assinatura. Quando o contrato não indica índice, ou indica um que deixou de existir, a correção depende de acordo entre as partes ou de definição judicial. Além do reajuste anual, existe a revisão do valor do aluguel, cabível após determinado período de vigência quando o preço praticado se distancia do valor de mercado, e que pode ser pedida tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. Aumentos aplicados fora da periodicidade legal ou com índice diverso do contratado podem ser questionados e os valores pagos a maior, restituídos. Veja também elaboração de contratos.
O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Durante o prazo de vigência, a regra é que não. O contrato por prazo determinado vincula as duas partes, e o proprietário só pode retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei, como falta de pagamento, descumprimento de cláusula pelo inquilino, necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público ou acordo entre as partes. Terminado o prazo e mantida a ocupação, o contrato se prorroga por tempo indeterminado, e a partir daí o proprietário pode pedir o imóvel sem precisar justificar o motivo, mediante notificação com prazo de desocupação previsto em lei. Existe ainda a retomada para uso próprio, do proprietário ou de familiar, sujeita a requisitos específicos. Na locação comercial, o cenário muda: o inquilino que preenche determinados requisitos tem direito de renovar o contrato judicialmente, o que limita a retomada. A forma e o momento da notificação influenciam diretamente o resultado. A venda do imóvel também não encerra automaticamente a locação, especialmente quando o contrato está registrado na matrícula com cláusula de vigência. Veja também despejo.
Quem paga os reparos e as benfeitorias no imóvel alugado?
A distinção parte da origem do problema. Reparos decorrentes do uso normal, como troca de lâmpadas, manutenção de torneiras e pequenos consertos, são do locatário. Problemas estruturais, vícios anteriores à locação e defeitos que impedem o uso adequado do imóvel são do locador, que deve providenciar a solução em prazo razoável após a comunicação. Quanto às benfeitorias, as necessárias, feitas para conservar o bem ou evitar deterioração, dão direito a indenização mesmo sem autorização prévia. As úteis, que aumentam a utilidade do imóvel, só geram indenização quando autorizadas por escrito. As voluptuárias, de mero embelezamento, não geram indenização, podendo ser retiradas se isso não danificar o imóvel. Contratos costumam trazer cláusula de renúncia ao direito de indenização e de retenção, prática admitida pela jurisprudência, o que torna a leitura desse ponto essencial antes de qualquer obra. Comunicar o problema por escrito, assim que identificado, é o que documenta a data e a responsabilidade de cada parte. Veja também locação de imóveis.