Direito Imobiliário
Dúvidas frequentes
Perguntas que chegam ao escritório
Quem paga o quê em um contrato de aluguel?
A legislação de locações divide as despesas entre proprietário e inquilino conforme a natureza do gasto. Ao locatário cabem as despesas ordinárias de condomínio, ligadas à rotina do prédio, como limpeza, conservação, salários de funcionários, consumo de água e energia das áreas comuns e pequenos reparos. Ao locador cabem as extraordinárias, que envolvem obras de reforma relacionadas à estrutura do edifício, instalação de equipamentos novos, pintura de fachada, constituição de fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação. O imposto predial e o seguro contra incêndio são obrigações do proprietário, mas a lei permite que o contrato transfira a responsabilidade ao inquilino, o que é praxe no mercado. Reparos decorrentes do uso normal são do locatário, enquanto problemas estruturais e vícios anteriores pertencem ao locador. Divergências costumam ser resolvidas pela leitura conjunta do contrato e das prestações de conta do condomínio, documento que o inquilino pode exigir. Veja também áreas de atuação.
Como funciona uma ação de despejo?
O despejo é a medida destinada a retomar a posse do imóvel locado, e o fundamento apresentado define o rito. A hipótese mais comum é a falta de pagamento de aluguel e encargos, situação em que a ação pode ser cumulada com a cobrança dos valores em atraso. O locatário tem a possibilidade de purgar a mora, ou seja, quitar o débito atualizado dentro do prazo legal, o que impede a retomada, faculdade que não pode ser exercida de forma repetida em curto intervalo. Existem outras hipóteses, como término do prazo contratual, descumprimento de cláusula, necessidade de reforma determinada pelo poder público e uso próprio pelo proprietário. Em determinadas situações, a lei admite a concessão de liminar para desocupação antes da decisão final, mediante prestação de caução. A qualidade da garantia contratada influencia bastante a recuperação dos valores, e o contrato precisa ter sido redigido de forma a sustentar a medida. Veja também direito do consumidor.
Quais cuidados tomar antes de comprar um imóvel?
A verificação prévia é o que evita a maior parte dos problemas posteriores. Começa pela matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro competente, que mostra quem é o proprietário, a existência de hipoteca, penhora, usufruto ou qualquer restrição averbada. Em seguida vêm as certidões em nome dos vendedores, que revelam ações judiciais capazes de tornar a venda ineficaz por fraude contra credores. Do lado do imóvel, verifica se a regularidade dos tributos municipais, a inexistência de débitos condominiais, que acompanham o bem e não a pessoa, e se a construção está averbada, já que ampliações não regularizadas geram divergência de área. Vale conferir também se a metragem registrada corresponde à real e, em imóveis rurais, a situação junto aos cadastros próprios. Essa análise costuma ser feita antes da assinatura de qualquer instrumento e antes do pagamento de sinal. Em imóveis novos, verifica se ainda o registro da incorporação e a regularidade do empreendimento junto ao cartório competente. Veja também usucapião.
Contrato de gaveta tem validade?
O contrato particular de compra e venda, conhecido como contrato de gaveta, é válido entre as pessoas que o assinaram e gera obrigações entre elas. O que ele não faz é transferir a propriedade, porque no direito brasileiro a transferência de imóvel só se completa com o registro na matrícula. Enquanto isso não ocorre, o imóvel continua constando em nome do vendedor, com consequências relevantes: dívidas dele podem recair sobre o bem, ele permanece figurando como proprietário para efeitos de responsabilidade e, em caso de falecimento, o imóvel entra no inventário. Para o comprador, isso impede a venda regular, o financiamento e o uso do bem como garantia. Situação ainda mais delicada ocorre em imóveis financiados, cuja transferência sem anuência da instituição costuma violar cláusula contratual. Guardar o contrato original, os comprovantes de pagamento e qualquer prova da posse é essencial, porque esse material sustenta a regularização posterior. Veja também usucapião.
Quais garantias podem ser exigidas em um contrato de locação?
A lei de locações prevê garantias específicas e permite apenas uma por contrato, sendo vedada a exigência simultânea de duas modalidades. A fiança envolve um terceiro que responde pela dívida do inquilino, geralmente com exigência de imóvel próprio, e permanece válida até a entrega das chaves quando o contrato assim dispõe, o que costuma surpreender fiadores em locações prorrogadas. A caução em dinheiro é limitada ao equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário ao final. O seguro fiança é contratado junto a seguradora, dispensa fiador e transfere a ela o risco de inadimplência, mediante prêmio pago pelo inquilino. Existe ainda a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, de uso menos frequente. A modalidade escolhida altera diretamente a forma de cobrança em caso de atraso, e a substituição da garantia no curso do contrato depende de concordância do locador. Veja também seguro negado.
O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?
Sim. A entrega antecipada é permitida, mas costuma gerar o pagamento de multa, que deve ser reduzida de forma proporcional ao período já cumprido do contrato. Se a multa contratual equivale a três aluguéis e o inquilino cumpriu metade do prazo, o valor devido corresponde à metade. Existe uma hipótese em que a multa não é devida: a transferência do inquilino, pelo empregador, para prestar serviço em outra localidade, situação que exige notificação ao locador com antecedência mínima prevista em lei e comprovação da transferência. Contratos residenciais prorrogados por prazo indeterminado, após o término do período inicial, permitem a devolução mediante aviso prévio, sem multa. A entrega das chaves precisa ser documentada por termo assinado, porque é ela que encerra a responsabilidade pelos aluguéis e pelos encargos, ponto que costuma gerar cobrança posterior quando não há registro. Vistoria de saída e acerto de eventuais reparos também são feitos nesse momento. Veja também áreas de atuação.