Assessoria na compra e venda
Como atuamos
A assessoria começa antes de qualquer assinatura e antes do pagamento de sinal, que é o último momento em que ainda é possível desistir sem prejuízo. O ponto de partida é a matrícula atualizada do imóvel, que revela quem é o proprietário e se existe hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária ou qualquer restrição averbada.
Em seguida vêm as certidões em nome dos vendedores, que indicam ações capazes de tornar a venda ineficaz por fraude contra credores, e a verificação do próprio imóvel: tributos municipais, débitos condominiais, que acompanham o bem e não a pessoa, averbação da construção e correspondência entre a área registrada e a real.
Concluída a análise, o trabalho passa para a formalização. Isso envolve a redação ou revisão do contrato, a definição da natureza do sinal e das consequências da desistência, o acompanhamento da lavratura da escritura pública e, por fim, o registro na matrícula, único ato que efetivamente transfere a propriedade.
Situações que atendemos
Compra de imóvel usado
Compra de imóvel na planta
Venda de imóvel
Imóvel financiado ou em inventário
Por que contar com acompanhamento jurídico
Comprar imóvel costuma ser a maior operação patrimonial da vida de uma família, e boa parte dos problemas é visível na documentação antes da assinatura. Depois do negócio fechado, resolver o mesmo ponto custa tempo, dinheiro e frequentemente exige ação judicial.
Leitura da matrícula
Certidões dos vendedores
Dívidas que seguem o imóvel
Registro é o que transfere
Conheça a profissional responsável
Dra. Amanda Pagani, OAB/SP 281.654, sócia fundadora do escritório. Atua na advocacia desde 2008, com concentração em direito civil e contratos, área de sua pós graduação, aplicada à análise documental e à formalização de operações imobiliárias.
Amanda Pagani
OAB/SP 281.654
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Dúvidas frequentes
Quais cuidados tomar antes de comprar um imóvel?
A verificação prévia evita a maior parte dos problemas posteriores. Começa pela matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro competente, que mostra quem é o proprietário e a existência de hipoteca, penhora, usufruto ou qualquer restrição averbada. Em seguida vêm as certidões em nome dos vendedores, que revelam ações judiciais capazes de tornar a venda ineficaz por fraude contra credores. Do lado do imóvel, verifica se a regularidade dos tributos municipais, a inexistência de débitos condominiais, que acompanham o bem e não a pessoa, e se a construção está averbada, já que ampliações não regularizadas geram divergência de área. Vale conferir se a metragem registrada corresponde à real e, em imóveis rurais, a situação junto aos cadastros próprios. Em imóveis novos, confere se o registro da incorporação. Essa análise é feita antes da assinatura e antes do pagamento de sinal, momento em que ainda é possível desistir sem prejuízo. Veja também elaboração de contratos.
Qual a diferença entre contrato, escritura e registro?
São três etapas distintas e a confusão entre elas gera boa parte dos problemas de documentação. O contrato, geralmente particular, registra o acordo entre comprador e vendedor e cria obrigações entre eles, mas não transfere propriedade. A escritura pública é lavrada em cartório de notas, com as partes presentes ou representadas, e formaliza a transmissão perante o tabelião, sendo exigida para imóveis acima de determinado valor. O registro é o ato final, feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, e é ele que efetivamente transfere a propriedade, alterando a matrícula. Enquanto o registro não ocorre, o imóvel continua em nome do vendedor para todos os efeitos, o que significa que dívidas dele podem alcançar o bem e que, em caso de falecimento, o imóvel entra no inventário. Cada etapa tem custo próprio, e a última costuma ser a mais negligenciada. Imóveis abaixo de determinado valor admitem transferência por instrumento particular, mas o registro continua sendo indispensável. Veja também inventário.
Contrato de gaveta tem validade?
O contrato particular de compra e venda, conhecido como contrato de gaveta, é válido entre as pessoas que o assinaram e gera obrigações entre elas. O que ele não faz é transferir a propriedade, porque no direito brasileiro a transferência de imóvel só se completa com o registro na matrícula. Enquanto isso não ocorre, o imóvel continua constando em nome do vendedor, com consequências relevantes: dívidas dele podem recair sobre o bem, ele permanece figurando como proprietário para efeitos de responsabilidade e, em caso de falecimento, o imóvel entra no inventário. Para o comprador, isso impede a venda regular, o financiamento e o uso do bem como garantia. Situação ainda mais delicada ocorre em imóveis financiados, cuja transferência sem anuência da instituição costuma violar cláusula contratual. Guardar o contrato original, os comprovantes de pagamento e qualquer prova da posse é essencial, porque esse material sustenta a regularização posterior. Veja também usucapião.
Quais são os custos além do valor do imóvel?
A compra envolve despesas que costumam surpreender quem calculou apenas o preço negociado. A principal é o imposto municipal de transmissão, recolhido antes da lavratura da escritura e calculado sobre o valor do imóvel conforme critério definido pelo município, que nem sempre coincide com o valor da negociação. Somam se os emolumentos do cartório de notas pela escritura e os do cartório de registro de imóveis pelo registro, ambos definidos em tabela estadual e proporcionais ao valor do bem. Em compras financiadas, entram ainda as taxas de avaliação e de contratação cobradas pela instituição financeira. Há também despesas menores, como certidões e eventual levantamento técnico quando existe divergência de área. Somadas, essas parcelas costumam representar percentual relevante sobre o valor do imóvel, o que torna importante considerá-las no planejamento antes de assumir o compromisso. Algumas prefeituras concedem desconto na primeira aquisição ou em programas habitacionais, benefício que precisa ser requerido no momento do recolhimento. Veja também elaboração de contratos.
O que fazer se o vendedor desistir depois do sinal?
A consequência depende da natureza atribuída ao valor pago. Quando o contrato nada diz, aplica se a regra das arras confirmatórias: se quem desiste é quem recebeu o sinal, ele deve devolvê lo em dobro, e se quem desiste é quem pagou, o valor pode ser retido pelo vendedor. Além disso, a parte prejudicada pode optar por exigir o cumprimento do contrato em vez de aceitar o desfazimento, o que em imóveis costuma ser feito por ação que substitui a assinatura do vendedor por decisão judicial. Também é possível pleitear indenização suplementar quando o prejuízo comprovado supera o valor das arras, como aluguéis pagos durante a espera ou perda de outra oportunidade. Quando o contrato prevê expressamente arras penitenciais, a discussão fica limitada àquele valor. Guardar comprovantes de pagamento e a comunicação da desistência é o que sustenta qualquer dessas alternativas. A notificação formal, enviada com comprovação de recebimento, marca a data em que a desistência foi comunicada e organiza a discussão. Veja também elaboração de contratos.
É possível comprar um imóvel que está em inventário?
Sim, mas o procedimento é diferente e exige etapas prévias. Enquanto o inventário não é concluído, o imóvel pertence ao espólio, e a venda depende de autorização judicial quando o processo corre em juízo, com o espólio representado pelo inventariante e demonstração da necessidade da alienação, como pagamento de dívidas ou de tributos do próprio bem. Nos inventários extrajudiciais, a venda pode ser realizada junto com a partilha, na mesma escritura, desde que todos os herdeiros estejam de acordo. Existe ainda a cessão de direitos hereditários, em que um herdeiro transfere a terceiro a parte que lhe cabe na herança, instrumento que exige escritura pública e não dispensa a conclusão do inventário para permitir o registro final. Compradores costumam exigir desconto nessas operações pela insegurança envolvida, o que torna relevante comparar o ganho com o risco assumido. A leitura da matrícula e da certidão de óbito, somada à verificação da fase do inventário, indica qual caminho é viável em cada caso. Veja também inventário.